眨眼间现在已经是5月了，回首看，仿佛春节刚过不久，但实际上已经过去了3个多月，再恍惚一下可能就是又一个新年了。

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而春节过后，合肥楼市也发生了诸多变化，先是2月市场一片欣欣向荣。不过随后3月开始有所下滑，即便4月初发布调整新政，但也并没有太多效果，依旧难掩颓势，如今进入5月后，市场仿佛又冷了一些。

其实新房市场三月四月表现还是不错的，部分热销盘依然频频摇号，但这并不能代表整体市场，因为新房的“热”离不开一个限价和限量。

合肥的土地供应数量近年来一直比较少，而且大多地块面积偏小，市场上甚至并不少见仅有三五栋楼的项目，加上容积率低，累计可售房源数量更少。

如果大家正在看房，想必对这一点会有深刻体会，市场上看似楼盘很多，但去掉一些尾盘后就所剩无多，可选择空间极窄，库存量如今更是低至4.6个月。

而限价更不难理解，纵观近两年来的千人摇号神盘，大部分都离不开一个：倒挂！在限量和限价的支撑下，合肥的新房一直维持在一个相对稳定的市场。

但与合肥2020年末行情与2016年普涨不同，这一轮是形成了非常明显的区域、板块分化。而新房市场的价格并没有遵循这种市场规律，依然是普涨，大多数区域的价差并没有和二手房一样明显拉开。

前期还可以通过高首付向外挤压，市场下行后，在如今信息差越来越少的市场，购房者自然会用钱包来进行选择，也造成目前新房市场冷热极为不均，一面是千人摇号，另一面是无人问津。

所以和限价+限量的新房市场相比，二手房市场的表现更能反映出市场的真实情况。

今年2月因为前期数月挤压的购房需求集中释放，贝系平台共成交3528套房源，最高一天突破225套，有21天突破百套，月中有12天连续突破100套，在去掉商业、车位等数据后，住宅共成交了3402套，从上图可以看到，在近18个月的数据中都是遥遥领先。

不过后续增量不足，在需求逐步释放后，销量便开始下滑，3月贝系平台住宅成交了2279套，环比下滑16%。

随后4月初合肥发布调控政策，对庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇取消限购，并放松刚需要求和放宽第三套限制等。

下旬又对限贷进行调整，非限购区域首付两成起、限购区第三套房可以贷款、一次贷款未结清可首付4成起等。

但这一系列的调控并没有激发市场的购买欲望，4月贝系最终住宅成交数据要15号以后才能统计，根据班长每日汇总的贝壳指数来看，虽然4月24日忘了统计，但加上后也只有大约不到2100套，比3月的2855套（最终住宅成交数据），还是下滑非常明显的。

进入5月后，截止9号，贝系公开数据显示一共成交了579套，而4月同期是成交了647套，依然是一个下滑的状态，较2月、3月二手房市场更是热度明显下降。

但相比较于成交量，更关键的数据还是二手房的挂牌量，2月14日贝壳前台公开显示的挂牌数据是108918套，到了今天是117412套，增加了8494套。

后台数据更是达到了15万套以上，这个数据在2021年11月下旬还是9.3万套，不到一年半的时间里增加了接近6万套，如果按照4月的去化速度，大概需要28.6个月，明显偏高。如果继续上涨，市场更加堪忧，不过好在目前挂牌房源增速已经明显放缓。

流通性越来越差的二手房市场，也没办法不传导到新房市场，在前期的限价盘逐渐退出市场以后，5月的新房市场数据恐怕也不会很乐观。

对于合肥的中长期市场，是坚定的看好和乐观的，但是短期恐怕还要经历调整、挤出一定泡沫后重回健康的市场。说到底，合肥的购买力虽然多，但未必是又强又多，也许新房也要更多的考虑差异化定价，而一个健康的市场一定必须是由新房市场和二手房市场的共同组成。